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楼市大方向定了!“一城一策”时代正式开启 哪些城市会松绑?

发布时间:2019-03-19
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传闻已久的“一城一策”终于来了。

  3月18日,韩正副总理在住建部调研时指出:

  要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求,将其作为根本指导思想,贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。

  要坚持一城一策、因城施策,从各地实际情况出发,有什么问题,就解决什么问题……

  要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,夯实城市主体责任,落实好省级政府监控和指导责任,坚决防范化解房地产市场风险……

  通过完善土地和税费政策等,盘活空置闲置住房,实现更多住房困难群众住有所居。

  房住不炒是大原则,稳地价、稳房价、稳预期这“三稳”是具体目标,“一城一策”则是具体调控路径,防范房地产风险是兜底保障,这意味着楼市调控的大方向已经明确。

  问题是,哪些城市会松绑?哪些城市会收紧?

 

  01

  一城一策,正式实锤

  “一城一策”首次明确化,而以往多是“因城施策”的表述。

  虽然此前,已有多地政府表示“将研究制定一城一策楼市调控方案”,但在更高层面,这个概念还是第一次被明确提及。

  与“因城施策”相比,“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情,不同地区的楼市有不同的背景。有的城市需要去库存,有的城市则需要遏制房价上涨,有的城市则需要稳定市场,“一城一策”无疑更有针对性。

  这意味着,楼市调控不再一刀切,接下来的调控势必面临分化。

  对于仍旧被高库存所累的三四线城市,政策还会有进一步松绑的可能性;而对于房价开始复苏乃至反弹的一二线城市,楼市调控不仅不会放松,反而还有进一步加码的可能性。

  而对于大多数正面临盘整的城市,则需要进一步稳定市场。

 

  02

  落实省级指导责任,意味着什么?

  在讲话中,还有一个新提法:夯实城市主体责任,“落实好省级政府监控和指导责任”。

  这是对“一城一策”的进一步细化。以往楼市调控是全国一盘棋,如今当楼市调控政策细化到具体城市之时,每个城市就有了“主体责任”,而监管方则主要变成了省级政府。

  所谓主体责任,从目前楼市环境而言,主要是“稳楼市”,防范房价大起大落。既要遏制上涨,又要防范大跌。

  而让省级肩负监控和指导之责,无疑更有针对性。在楼市调控中,地方政府存在房地产拉动经济和土地财政的双重利益束缚,在楼市调控上能否保持长期性,始终存在悬念。

  在城市这一调控主体之上,明确省级政府的监控和指导之责,无疑有利于保持楼市调控的刚性。

 

  03

  盘活空置住房,房产税还是空置税?

  通过完善土地和税费政策等,盘活空置闲置住房。这里的关键在税费,房产税还是空置税?

  这是新提法。一般而言,想要盘活空置闲置住房,基本都是通过征税来提高持有成本,从而迫使住房进入租赁市场。而所谓征税,一般指的是房产税和空置税。

  房产税是持有税,只要拿着房子,就必须逐年缴纳。对于拥有多套房的有房一族来说,房子的持有成本无疑随之水涨船高,要么甩卖要么靠租金来缓解税费压力,就是自然而然的选择。

  空置税对于抑制投机,无疑更有效果。在《这条消息突然传来,有多套房的人怕要哭了...》一文已经提及,香港正准备对空置6个月的新房开征空置税,目的在于遏制“捂盘惜售”,而加拿大温哥华等地则对所有存量空置房都开征空置税,覆盖面无疑更广。

  那么,通过税费政策,盘活空置闲置住房,究竟意味着哪一种情形,还需要进一步细化。

  可以确定的是,房地产税是99%的超大概率事件,而空置税则有很大的不确定性。

 

  04

  哪些城市会松绑?

  面临经济的不确定性,楼市应该还会持续松绑。

  要知道,2019年1-2月,全国住房销售面积再度负增长,而上一次负增长还是在2015年。

  所以,在一城一策的新调控基调下,会有越来越多的城市试探松绑调控政策。

  一般而言,楼市下行相对严重、仍旧受高库存之累的三四线城市会优先松绑,二线城市其次,一线城市顶多政策微调,大幅松绑的几率最小。

  需要注意的是,大多数三四线城市本就没上马楼市调控政策,本身就是宽松得不能再宽松。所谓松绑楼市,对他们可能毫无意义。楼市调控是否转向,对于稳定当地楼市,也不会有太多实质性影响。

  相比于松绑,这些地方可能会亲自上场托市,山东省菏泽市成武县已出台政策,买房给补贴,鼓励农民进城购房。

  要记住,小恩小惠,并不足以提振楼市。相反,托底越是积极,越说明市场本身存在问题。

  对于二线城市来说,楼市松绑的目的在于稳定市场。如果量价齐跌的趋势在延续,那么松绑就能得到支持。如果量价齐升,楼市又有复苏乃至上涨的苗头,想要松绑调控、以此火上浇油并不容易。

  对于一线城市来说,楼市调控大幅松绑的可能性并不大。在2014年那一轮取消限购潮中,全国所有二三线城市都迅速取消限购,只有北上广深四大一线城市一直保留至今。

  这一次,一线城市也不会有例外。


2019.03.05

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