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地产金融丨冯仑:未来20年仍然是房地产的好年代!

发布时间:2019-01-04
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冯仑在近日在北京举办第四届中城联盟论坛,面对300位地产及相关产业的总裁、董事长。发表一下观点:未来20年仍然是房地产的好年代。未来3年,哪些与地产相关的企业能逆袭、做大?后开发时代这8类公司能做大。


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中城联盟内部讨论,有一个共识,那就是我们正在进入后开发时代,就是由单一的住宅开发、销售这样一个模式,进入到产品线越来越多、价值链越来越长、商业模式越来越复杂的另一个模式。


后开发时代究竟有一些什么样的公司能做大?首先传统开发商要走上“慢、稳、精、富”的道路。


从全世界来看,当人均GDP过了1万美金之后,传统的开发总体就逐渐地减量、收缩,这时候开发商就会出现以下4个变化:第一要慢,活变慢了;第二要稳,财务越来越健康;第三要精,产品越来越注重品质、管理越来越细;第四钱还不能少赚,所以要富。


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第二类能做大的公司是金融类的。一种是只投 资,比如黑石。另一种比如一些REITs公司,也开发、销售,还出租、运营,但是本质是一个金融性的公司,管理团队大部分是金融专家。


第三类叫做收费开发商。也就是能力很强,用别人的钱做开发,回报率超高。有的企业选择项目,测算IRR到26%以上才跟你合作。收开发管理费、收销售佣金、收物业管理费、收额外的奖励,自己如果有一点投 资,卖掉也可以赚钱。就是靠本事把活儿干完,路上不停收钱。


第四类叫专业开发商。就是只做一种专业产品,比如普洛斯专门做物流。还有的专门做商业。他们有资源有能力,比如产业资源,不是一两天可以炼成的


第五类是类金融公司。同时也做开发、销售、管理、运营,全部都做。但是它的商业模式很大程度上用了金融。比如一家上市公司,融资很便宜,一块地持有7年、8年后卖掉,卖地本身赚一笔钱,那边股价大涨再赚一笔钱,这就是一种金融操作。


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第六类是更细分的专业资产管理公司。比如说有一家旗下大概200多栋写字楼,将近390亿美金的一个资产包,然后他每年卖几栋、又买几栋,根据资产收益情况不断评估,不断调整。还有管理公 寓,也是几百栋公 寓细分,然后都做成REITs。


第七类是房屋制造商。比如日本只有房屋制造的大公司,没有特别大的地产商。为什么呢?因为地都是私人的,一小块一小块的。


而松下房屋、丰田房屋,他们认为汽车是带轮子的房子,房子是固定的汽车。他们用工业化的方式把房屋做到极致,你有地我就可以给你做,一年可以做到10万套。


第八类就是“互联网+”或者“科技+”的公司。比如我们都知道的Wework、Airbnb。


一个男人什么时候就算成熟了?就是当天凉了,不再等妈妈提醒你穿秋裤的时候,自己把秋裤穿上了,就算长大了。到今天,地产行业总算学会自己穿上秋裤了。


对于后开发时代的新赛道而言,有的公司已经早跑了几年,但是大部分公司在同一条起跑线上,这就是大家的机会。20年后,刚才讲到的这些类大公司,可能就会出现在你们手中。


未来20年,仍然是一个房地产持续发展的好时候、好光景、好年代,我们应该聚焦在我们自己的本业上,研究借鉴别人的模式,也创造出我们自己的业绩,不辜负我们自己。


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